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温州电视台:新闻调查:物管条例缘何“难斩”物管乱象?
作者:  来源:瓯江学院   编辑:张丽君  时间:2019-04-02  浏览:

 【导语】2017年5月1日《温州市物业管理条例》正式实施,条例界定了业主、业委会、物业的权责、义务,对规范我市小区物业管理,化解物业管理纠纷起到了积极的作用。然而,《温州市物业管理条例》实施近两年来,在物业管理工作发现了不少新问题与新矛盾。这其中既有业主自治组织不规范,也有相关部门监管职能不明确;既有物业专项维修资金续筹难,也有物业企业难收服务费等诸多问题。如何破题,成为规范物业管理工作的一道难题。

【正文】账务管理混乱、公款私存等问题,是物业管理纠纷中最为突出的问题之一。两年前,市区东方大厦业委会换届风波就曾引起社会的广泛关注。位于市区飞霞南路的东方大厦每年光外立面的广告收入就高达六、七十万元。然而该小区业委会自第三届换届以来,财务移交一直困扰着换届工作。

【同期声】(温州市东方大厦业主)

历届(第三届)到现在 没有把原先换届当中的经费

以及管理方法移交下来

【同期声】(记者)

你到换届以后 还有多少钱剩余知道吗

【同期声】(温州市东方大厦第三届业委会主任 吴某)

还有100多万

这些钱交给他们乱用就用完了

为业主干事情的

我马上交下来给他们

【同期声】(温州市东方大厦第四届业委会主任 涂某)

工资两万元算起来还不够

要算的话一个个月帮我算起来

他要钱(工资)算给我了

我有多余的 还给他们

【正文】据悉,从2013年开始,该小区的收支账目便从未对外公开,业主们对此颇有意见。

【同期声】(鹿城区五马街道办事处物管办负责人 王春晖)

我们街道也去管过这个事情

我们甚至联合鹿城房管局

联合发了通告 要求他们移交

但是我们发了通告 到了最后他们没有移交

没有移交 我们作为街道来说

没有制裁的(权力)

【正文】根据《温州市物业管理条例》规定,属于业主共有的资金和经营性收益,不得以任何个人的名义进行存储和管理。业主组织改选后或者业主组织成员职务终止后,不得拒不移交其所保管的属于全体业主所有的财物、印章以及有关财务凭证、档案等文件资料。业主委员会不按时移交的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令其限期移交。然而该条例实施近两年来,并没有起到应有的效果。

【同期声】(鹿城区五马街道办事处物管办负责人 王春晖)

按照这个条例来说 新的业主委员会成立

那我们叫他这里对公账户

开了以后到现在还是收不进去

因为法律上面对这个怎么处罚 怎么处理

到现在也没有什么依据

【正文】记者还注意到,条例明确业主委员会成员侵占、挪用业主共有财物的,由物业管理行政主管部门责令限期改正,处一千元以上五千元以下罚款。而实际执行情况却不理想。

【同期声】(温州市鹿城区房产管理中心物业管理科科长 郑海静)

它是业主委员会等业主组织及其成员不得侵害

也就是说他在任期内干这个事情是不行

如果不在任期内 他就是业主嘛

业主的 就没有约束力 没有处罚这块

【正文】最令人尴尬的是,基层政府没有处罚权,而有处罚权的主管部门却认为管不到这一领域,这种割裂状况严重影响了物管领域的针对性和有效性。现如今,东方大厦第六届业委会也早已走马上任,他们为了上几届财务移交工作可谓是费尽心力,但总算略有起色。

【同期声】(温州市东方大厦第六届业委会主任 董某)

第四届主任他(涂某)有两万多块

他现在拿在手里不拿出来

他意思是给他当工资用

第五届(业委会)已经移交了

催到现在 我们一直在努力

【正文】在另一方面,随着住宅使用年限的增长,维修则成了业主和物业公司的棘手事。众所周知,物业专项维修资金是住房保修期满后,专项用于住房共用部位及设施的维修、更新所需的资金。住宅日益老化后,动用维修资金的需求也在不断攀升,资金余额不足的问题逐渐凸显,续筹难更是成为困扰物业管理工作的另一大难题。在《温州市物业管理条例》实施之前,就有市民向栏目投诉,说他们十几年前购买的商品房,在过了八年质保期后,整栋房子出现了不同程度的漏水。但因为物业专项维修资金仅剩下80万,根本难以负担整栋楼的维修费用。按照相关规定,业主分户账面的维修资金余额不足首期交存额30%的,业主应当按照规定续交维修资金。以7层到17层的小高楼为例,每户每平米需再交78元,一百平米至少要续交7800元。

【同期声】(温州市昌盛锦园业委会主任 王国华)

续筹的话那这个难度是相当大

假如说让其他的住户来承担他这个部分维修费用

也是很难的

【同期声】(温州市绿景大厦业委会主任 姜振麟)

用完了话 就要业主重新缴纳

小区的业主再缴维修资金的话 困难很大

【正文】根据《温州市物业管理条例》规定,业主拒不续交物业专项维修资金的,业主委员会、居民(村民)委员会、社区组织或者物业服务企业可以通过书面催交,督促其限期交纳。然而虽有相应的规定,但基本上却难以实施。针对住房共用部位及设施的维修,业主们大多也只能自掏腰包。

【同期声】(温州市绿景大厦业委会主任 姜振麟)

小区电梯用的时间长了 所以故障率逐年增多

最近这几年故障率就比较高

平均一台电梯一个月三次(维修)左右

一年下来的话 这个维修费用要十几万到二十万

【同期声】(温州市物业维修资金管理中心主任 薛化雨)

从2017年5月份

我们市的物业管理条例出台之后

物业维修资金续筹情况总体来讲

还是跟原来没有多大变化

但是你说一点变化都没有 那也是有一点起色

2018年以来 就有两例小区过来续筹了维修资金

从宏观的面来讲 这个比例是很低的

很多的老旧小区 现在钱呢用得差不多了

但是现在碰到难题就是续筹不起来

【同期声】(温州市物业管理行业协会会长 李一文)

我希望你们媒体能够推动政府(部门)

把维修资金的续筹细则要建立起来

【正文】而更值得关注的是,拖欠物业服务费的现象目前并不少见,除极少数业主恶意欠费外,绝大多数都“事出有因”。

【同期声】(浙江骏尚物业管理服务有限公司项目经理 韩建珍)

每年都会有 而且有几户人家历年来都不交

你要是不交的话 我们肯定会带来困难的

我们的人手方面都会出现问题的

【同期声】(温州市业主委员会协会会长 蒋成富)

这个呢是诚信管理的问题

【同期声】(温州市物业管理行业协会会长 李一文)

我们要请律师的话成本比较高

对我们物业来说是很不划算的

如果是我们能通过征信系统的话

这个问题就容易解决了

【正文】根据《温州市物业管理条例》规定,业主无正当理由拒不交纳物业服务费的,业主委员会、物业服务企业可以向街道办事处、乡(镇)人民政府提出录入个人信用信息档案的申请。

【同期声】(浙江骏尚物业管理服务有限公司项目经理 韩建珍)

有规定可以向街道反映这个事情

他(街道办事处)说我这边只管业主委员会

不管你们物业的

【同期声】(鹿城区松台街道办事处城管城建办主任 金灵立)

我们街道是没有执法权的

我们如果说有收到类似的情况

那我们要先向主管部门

向房管或者哪里去反映这个情况

没有一个实施的细则或者说正确的法规依据

我们没有

【同期声】(温州市鹿城区房产管理中心物业管理科科长 郑海静)

我们现在没有执法权

【同期声】(记者)

处罚就没办法处罚

【同期声】(郑海静)

对 没办法处罚 所以我们现在也很头疼

我们现在连找业主谈话的权力都没有

没有执法证了

【同期声】(浙江时代商务律师事务所副主任 陈一来)

无论从法律 还是从合同本身双方的契约精神来讲

都应该按合同来履行相应的义务

虽然我们的地方性法规出台了相应的规则

这法规要落到实处的话 需要有一个配套设施的

比如说我们的诚信系统 是否能落实到街道这一级

从目前来看 还无法落实

【同期声】(浙江骏尚物业管理服务有限公司项目经理 韩建珍)

那为什么你们法律要规定有这一项事情呢

那不实施的话 那还不如不要规定这一项的事情

【同期声】(温州市物业管理行业协会会长 李一文)

法律这块出台以后没办法实施

这就需要我们相关部门制定一个细则

【同期声】(温州市业主委员会协会会长 蒋成富)

我希望我们政府部门 特别是住建委(市住建局)

要把这个责任要到位

【同期声】(鹿城区五马街道办事处物管办负责人 王春晖)

因为这个条例它是宽泛的

是比较粗条的 具体怎么执行

有关部门去年开始到现在 还没定下来

像我们在基层操作确实很难

【正文】据悉,《温州市物业管理条例》出台前,曾经过社会各界的广泛讨论,连市人大常委会审议的次数,也是迄今为止最多的“三审”。因此出台一部更具操作性的细则,显得尤为重要。记者还了解到,去年7月,原温州市住建委曾公开向社会征求配套草案的意见,然而至今仍然没有下文。

【同期声】(温州市住房和城乡建设局物业修建管理处副处长 荣万能)

法律出台以后 目前我们有两个细则在做

一个是《温州市业主大会和业主委员会指导规则》

还有一个是《温州市物业服务企业信用信息管理办法》

那么这项工作从去年就开始了

去年年底也邀请了法律专家

对两稿的基础进行了法律审核

目前整个大的框架没有大的问题

目前困难比较大 因为涉及到调整的利益比较多

实施细则还要考虑到周全一点

那么这项工作我们一直在反反复复

不断修改和完善当中

【同期声】(温州大学瓯江学院法学系系主任 毛毅坚)

《温州市物业管理条例》作为一部地方性的立法

它有着积极的作用 但是它在实施过程中遭遇了瓶颈

到目前为止没有任何细则是可以征询的

所以我在这里呼吁 任何一部立法

它除了要做一些原则性的规定 框架性的规定

我们要使它落地 要接地气 具有可操作性

我希望相关的部门能够早点出台相应的细则

能够使这部法律能够真正地用起来 管起来

真正地造福于温州这个城市和温州的老百姓

 

【编后】我们有理由期待,相关部门能够进一步把责任落实到物业服务管理的各个细节,确保责任落实无盲区、服务管理无死角。再加上全市各相关部门的共同努力和广大业主的支持,温州市物业服务管理一定会提升到一个新的高度。

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